Comprar o rentar en México · guía y calculadora
¿Qué me conviene más: comprar o rentar?
Respuesta corta: si vas a vivir ahí más de 5 años y puedes pagar la mensualidad con holgura, comprar te deja más patrimonio que rentar, incluso si inviertes la diferencia en CETES. Para una vivienda de 3.5 millones, rentar cuesta hoy unos 17,500 al mes y comprar con 20 % de enganche unos 29,000 fijos; a 20 años el que compra termina con una casa de 9.3 millones sin deuda, el que renta e invierte en CETES con disciplina perfecta con 7.7 millones, y el que solo renta con cero. Cambia los números a tu caso.
Revisado por José Manuel Poire Sandoval, Master Broker, Agento Bienes Raíces · Actualizado en
Comprar o rentar: la respuesta en una tabla
Ejemplo con una vivienda de $3,500,000, renta de $17,500 al mes (≈ 6 % anual del valor), compra con 20 % de enganche, 20 años. Supuestos: renta +4 % al año, plusvalía 5 %, CETES 6.2 % (28 días, oct 2026), tasa hipotecaria 10.1 % fija.
| Opción | Qué hace Juan | Patrimonio a los 20 años |
|---|---|---|
| A · Solo renta | Paga renta que sube cada año; gasta el resto | $0 (pagó $6,253,397 en rentas) |
| B · Renta e invierte | Invierte el enganche y la diferencia mensual en CETES (6.2 %), sin fallar 20 años | $7,719,692 |
| C · Compra | Enganche de 20 %, mensualidad fija 20 años, la casa queda sin deuda | $9,286,542 |
Conviene comprar cuando te quedarás más de 5 años, la renta de esa casa es al menos 5 % anual de su valor y la mensualidad cabe en 30 % de tu ingreso. Conviene rentar cuando te mudarás pronto, la renta es muy barata frente al precio (menos de 4 % anual) o la mensualidad te dejaría sin colchón.
Tres datos que cambian la decisión
- 15Año en que la renta de esa casa ya es mayor que la mensualidad fija.
- $2,800,000Ahorro forzoso: la deuda que pagas en 20 años y queda guardada en tu casa.
- 41 %Rendimiento anual simple sobre tu enganche por la plusvalía de toda la casa (apalancamiento).
Calculadora: CETES contra hipoteca
La misma casa, tres caminos: pon tus números
Escribe el valor de la vivienda que te gusta. Calculamos su renta, su mensualidad y seguimos a Juan por los tres caminos durante 20 años.
La misma casa, tres caminos
Escribe el valor de la vivienda. Calculamos lo que costaría rentarla y lo que costaría comprarla, y seguimos los tres caminos durante 20 años.
Si rentas
$17,500 al mes hoy
Sube 4 % cada año. Si además inviertes en CETES lo que no pusiste de enganche y la diferencia mensual, rinde 6.2 % anual (CETES a 28 días, octubre de 2026).
Si compras
$29,383 al mes, fijos 20 años
Crédito de $2,800,000 a 10.1 % fija, con seguros. Más 1 % anual de predial y mantenimiento. La casa sube 5 % al año.
Aquí verás con cuánto patrimonio terminas en cada camino
Año por año: cuánto pagas, cuánto vale la casa y cuánto tendrías si en lugar de comprar hubieras invertido.
Por qué comprar gana en la vida real
Lo que los números no muestran: la psicología del dinero
La opción B (rentar e invertir) solo funciona si Juan transfiere la diferencia cada mes durante 20 años sin tocarla. La opción C se la cobra el banco sola. Esa diferencia conductual es la que decide.
1. La hipoteca es ahorro forzoso
Nadie se salta el pago de su casa; casi todos se saltan la transferencia a la inversión. Cada mensualidad baja tu deuda y ese capital se queda contigo. Es la única forma de ahorro que la gente mantiene 20 años seguidos.
2. La renta sube; la mensualidad no
Una hipoteca a tasa fija cuesta lo mismo en pesos en el año 1 y en el año 20, mientras rentas e ingresos suben con la inflación. Llega un año en que la renta de esa misma casa supera tu mensualidad, y de ahí en adelante comprar es más barato cada mes.
3. Plusvalía con apalancamiento
Pones 20 % y la casa completa sube de valor. Si una casa de 3.5 millones gana 5 % al año, ganas 175 mil sobre 700 mil que pusiste: el crédito multiplica tu rendimiento, algo que CETES no hace.
4. Al final tienes algo
A los 20 años el que compró tiene una casa sin deuda que vale más del doble; el que rentó tiene los recibos. Solo le gana el que invirtió la diferencia cada mes sin fallar, y con rendimientos altos.
Lo que dicen quienes financian vivienda en México
Jorge Combe, fundador de DD360 (plataforma mexicana de datos e hipotecas), sostiene que el crédito hipotecario es la vía de creación de patrimonio de toda una generación que hoy queda fuera de la banca tradicional, y que la decisión de comprar debe tomarse con datos de la zona (precio por m², rentas, absorción), no con intuición. Es la lógica de esta página: comparar los tres caminos con números y con la disciplina real de las personas, no con la ideal. Si eres de los pocos que de verdad invierte cada mes sin fallar, la opción B es respetable; para todos los demás, la hipoteca es el único plan de ahorro que se cumple.
Cuándo no conviene comprar: si piensas mudarte en menos de 5 años, si la renta de esa casa es menor al 4 % anual de su valor, o si la mensualidad te dejaría sin colchón. En esos casos, renta y usa ¿Qué casa me alcanza? para saber cuándo sí.
Fuente sobre la postura de DD360: entrevista a Jorge Combe en Online Marketplaces (2023). Supuestos de renta (5-7 % anual del valor) y plusvalía (4-8 %): promedios de mercado; CETES a 28 días: 6.22 % en la subasta del 27 de octubre de 2026 (Banxico), editables en la calculadora. Estimación informativa, sin ISR ni costos de venta.
Resolvemos tus dudas
Preguntas frecuentes sobre comprar o rentar
¿Por qué comparan con una renta del 6 % anual del valor?
Porque es lo habitual en México: una vivienda de 3.5 millones se renta entre 15 y 20 mil pesos al mes (5-7 % anual del valor). Puedes cambiar la renta a la que tú pagarías.
¿Qué es el ahorro forzoso de la hipoteca?
Cada mensualidad tiene una parte de interés (el costo del crédito) y una de capital (deuda que bajas). La parte de capital es dinero que se queda en tu casa: es ahorro, aunque no lo sientas. Nadie se salta el pago de la hipoteca, pero casi todos se saltan la transferencia a la cuenta de inversión; por eso en la práctica el que compra acumula y el que renta, no.
¿Y si invierto la diferencia en CETES en lugar de comprar?
Es el escenario «Juan renta e invierte»: inviertes hoy el enganche y las escrituras, y cada mes la diferencia entre la mensualidad y la renta, en CETES a 6.2 % anual (tasa a 28 días de octubre de 2026). Con los supuestos por defecto, comprar gana a 20 años (9.3 contra 7.7 millones) porque la renta termina superando a la mensualidad y la casa sube de valor con todo el apalancamiento del crédito. Sube el rendimiento a 8-9 % o baja la plusvalía a 3 % y verás cambiar el resultado: la herramienta es honesta.
¿Por qué dicen que la hipoteca a tasa fija se vuelve más barata con el tiempo?
Porque la mensualidad es la misma en pesos durante 20 años mientras los ingresos, las rentas y los precios suben con la inflación. En el año 15 pagas lo mismo que en el año 1, pero ese dinero vale mucho menos y la renta equivalente ya es mayor.
¿Siempre conviene comprar?
No. Conviene cuando piensas quedarte varios años (más de 5), el precio no está desproporcionado frente a la renta (si la renta es menos del 4 % anual del valor, rentar gana más tiempo) y puedes sostener la mensualidad con holgura. En horizontes cortos, los gastos de entrada y salida favorecen rentar. Y si eres de los pocos que de verdad invierte cada mes 20 años sin fallar en instrumentos que rinden más del 8 %, rentar e invertir puede dejarte más.
¿Qué plusvalía es razonable suponer en San Luis Potosí y Mérida?
En zonas consolidadas la apreciación histórica ha estado entre 4 y 8 % anual, pero varía por colonia y por ciclo. Usamos 5 % por defecto; prueba con 3 % para ser conservador.
Asesoría sin costo para el comprador
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