Tu crédito hipotecario, paso a paso y sin letra chiquita

Dos etapas. Primero el banco te evalúa a ti: perfilamiento, expediente y carta de autorización (3–7 días hábiles, vigencia 90 días). Después evalúa la casa: expediente del inmueble, avalúo (hasta 10 días hábiles), notaría (libertad de gravamen, no adeudos, aviso preventivo e instrucción notarial) y firma. En total, de 6 a 10 semanas.

Sobre el menor entre el avalúo y el precio pactado. Si la casa cuesta $3 M y el avalúo sale en $2.8 M, el 80 % se calcula sobre $2.8 M y la diferencia la pones tú.

El Costo Anual Total incluye tasa, comisiones, seguros y otros gastos en un solo porcentaje anual. Dos créditos con la misma tasa pueden tener CAT muy distinto; compara siempre por CAT y mensualidad total.

Con 20 años y tasa de 10.1 %, la mensualidad total ronda $23,000 con seguros y administración. Con el factor de 3 a 1 que usan los bancos, necesitas comprobar unos $70,000 al mes entre quienes firmen; con el tope de deudas de 35–40 % también cuentan tus otros créditos.

Sí: constancia de situación fiscal, declaraciones anuales y 6–12 estados de cuenta, con 1–2 años de antigüedad fiscal. Si tus ingresos no son comprobables, algunos bancos aplican estudio socioeconómico y prestan hasta ~$1 millón.

Hay rechazo parcial (falta información; se resuelve en días) y definitivo. Cada banco mide el riesgo distinto, así que un rechazo no cierra las demás puertas; por eso presentamos tu expediente en varios a la vez.

Identificación, CURP y RFC, comprobante de domicilio, actas de nacimiento y matrimonio, y comprobantes de ingreso: nómina (carta laboral, 3 recibos, 3 estados de cuenta) o independiente (constancia fiscal, declaraciones, 6 estados de cuenta). Para la casa: escritura inscrita, predial, agua, planos y, si es condominio, el régimen. Usa la checklist de esta página.

Zona habitacional urbanizada (luz, agua, drenaje, pavimento, gas), antigüedad de hasta 20 años o 40 años de vida útil remanente, distribución mínima (sala-comedor, cocina, 2 recámaras, baño, cochera), sin local comercial, escriturada y sin gravámenes.

Para una primera casa, fija: misma mensualidad todo el plazo. La creciente empieza más barata y sube cada año hasta un tope; solo si tu ingreso crecerá con seguridad. Algunos bancos premian el buen pago con tasa decreciente.

Sí. Si la mensualidad no te aprieta, pide que el prepago reduzca plazo: es lo que más intereses ahorra. Si vas justo, reduce mensualidad. Verifica que tu contrato no tenga comisión por prepago.

Seguro de vida e invalidez (liquida el saldo) y seguro de daños (cubre la construcción); a veces desempleo. Van en la mensualidad y en el CAT. Por ley puedes contratarlos con la aseguradora que prefieras.

Los intereses reales (interés menos inflación) son deducibles en tu declaración anual; el banco te entrega la constancia cada febrero. Si el avalúo supera el precio en más de 10 %, cuidado: se causa ISR por adquisición sobre la diferencia.

Agento Bienes Raíces no otorga ni tramita créditos: te conecta con un socio comercial especializado, Agento Capital Partners, que compara bancos, arma tu expediente y te acompaña hasta la firma sin costo para ti (el banco le paga a él). Separar la asesoría inmobiliaria del financiamiento evita el conflicto de interés: nosotros cuidamos la propiedad y el precio; el socio, el crédito.